不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：不動産経営におけるリスク分散
私の場合は、あらゆる観点で、リスク分散を図っています。
悪く言えば、「八方美人」・「何でも屋」かも知れませんが。
資産運用でも、「一つの籠に卵を盛るな」と言われています。
資産の分散ということで、預貯金・株・不動産等に分散しようというものですが、そのことは、不動産の中においても言えることだと思います。
それは、購入時期、不動産販売・建物管理・賃貸管理会社、金融機関、保有物件エリア、保有物件タイプ、資金調達等について言えます。
購入時期：バブル期前・バブル期・バブル崩壊後・ミニバブル期・ミニバブル崩壊後。
これは外国為替・貴金属・株で、よく言われている、「ドルコスト平均法」・「定額購入」・「ナンピン買い下がり」と同様な考え方を、不動産経営に適用したものです。
購入時期を分散することと、そして、価格が割安な時には多く買い、割高な時には少なく買うことにより、平均購入価格を下げる効果があるのです。
続いて、不動産販売・建物管理・賃貸管理会社ですが、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽各エリア毎に、原則として、複数の会社に業務委託しております。
これにより、比較検討できますし、いい意味でライバル心を意識してもらえます。
又、倒産等万一の際には、タイムリーに移行もしやすいです。
続いて、金融機関ですが、政府系銀行・都市銀行・地方銀行・外資系銀行・メーカー系・ノンバンク・カード会社と、多岐にわたっています。
時間・手間暇、固定変動・金利・借入期間等融資条件において、一長一短ありますので、ケースバイケースで使い分けることができます。
又、その時々の経済情勢、金融機関・支店・担当者によっても、融資方針・状況がころころ変わりますので、一極集中よりも、繋がりは多い方がいいかと思います。
続いて、保有物件エリアですが、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽と分散させています。
これは、地震・津波等の自然災害、経済情勢について、リスク分散の意味もあります。
余談ですが、地方ですと、家族も含めて、旅行も兼ねて行くのも、楽しみの一つです。
ある程度、不動産経営の経費計上もできますし。
続いて、保有物件タイプですが、区分所有マンション・長屋・一棟アパート・一棟マンション・戸建てです。
それぞれ一長一短ありますが、詳細は、今後、その都度、紹介させて頂きたいと思います。
続いて、資金調達ですが、先に述べた金融機関別以外にも、固定金利・変動金利、元利均等・元本均等、リコース（遡及型）・ノンリコース（非遡及型）等を組み合わせています。
固定金利・変動金利については、一般的には、今のような不景気で低金利の時には、なるべく、長期間固定金利でフィックスさせます。
それによって、今後の紙幣・国債大量発行、価値下落、金利上昇、インフレに備えるのです。
逆に、バブル期のように好景気で高金利の時には、比較的金利の低い変動金利にします。
それによって、その後の金利低下メリットを享受します。
借入金元本をどんどん減らすのです。
その代り、金利上昇による支払ローン増加も考慮し、キャッシュフローには余裕を持たせておくことが必要です。
その他にも、それぞれメリット・デメリットがありますが、これも詳細については、今後、その都度、御紹介させて頂きたいと思います。
何れにせよ、「リスク分散」。
キーワードとして、大切だと思います。
【まとめ】購入時期、不動産販売・建物管理・賃貸管理会社、金融機関、保有物件エリア、保有物件タイプ、資金調達等にわたって、リスク分散させておく。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
【加藤隆セミナー情報】
１１月１４日（土）１２：００～受付、１２：３０～１５：３０、
幻冬舎１号館セミナールーム
「幻冬舎主催セミナー＜加藤隆＞が語る不動産経営（テーマ：未定）」
１２月１３日（日）１２：００～受付、１２：３０～１５：３０、
幻冬舎１号館セミナールーム
「幻冬舎主催セミナー＜加藤隆＞が語る不動産経営（テーマ：未定）」
