不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：不動産経営の借入金活用・節税のメリット
不動産経営の場合は、借入金を活用することができます。
私の場合は、借入金をフル活用しています。
さすれば、欲しい高額の物件でも、お金が貯まるのを待つまでもなく、いいタイミングで購入することも可能です。
低金利で資金調達し、高利回りで運用すれば（イールドギャップ）、梃子の原理（レバレッジ）をきかせることもできます。
尚、支払い金利は、原則として経費計上でき、節税もできます。
インフレの際は、不動産の資産価値は上がり、借入金の負担感は減ります。
又、副次的なメリットとして、個人属性・購入物件等をについて、金融機関が第三者の目でチェックしてくれるという点もあります。
不動産経営用物件をとにかく「欲しい欲しい病」にかかってしまうと、自分だけで舞い上がってしまいがちですが、割高で高値掴みしないように、ちょっと冷静になってみることも必要です。
あとは、保険機能の活用による保険料の節約です。
不動産経営をしていると、通常は、団体信用生命保険に加入することとなります。
保険契約者（＝融資借入人）に、死亡・重度障害等、万一のことがあると、借入金残債は、保険会社が支払ってくれ、遺族には、借入のない不動産資産が残されます。
受取家賃からは、管理費・修繕積立金等の諸経費はかかりますが、ローンの返済がなくなる分、ほとんど、安定収入として活用することができます。
保険料についても、性別・年齢等による差もなく、通常の生命保険に比べて、半額程度と、割安となっています。
つまり、生命保険については、普通の病気・怪我への備え程度で充分であり、死亡・高度障害に対する備えに対しては、割愛できるということです。
この借入金を活用できるのは、不動産経営のみです。
FX、商品取引、株の信用取引等で、一時的に借入を活用することはできますが、あくまで、期間限定のものです。
期限がくれば、売りたくなくても、手じまわなければなりません。
節税効果についてですが、不動産経営を行うと、減価償却費、借入金金利等、諸経費を経費計上することができます。
特に、大きいのは、仮に不動産経営を行っていなくてもかかる日常家事関連経費でも、不動産経営に絡めて、ある程度、経費計上することができることです。
例えば、青色申告専従者控除、事務所部分の減価償却費・家賃、光熱費、通信費、図書調査費、備消品費、交通費、交際費等です。
つまり、不動産経営のみの実態の損益計算書・資金繰り上は、黒字でも、日常家事関連経費を不動産経営に絡めて、税務決算の損益計算書上は赤字にすることも可能なのです。
不動産経営における不動産所得を赤字にすれば、黒字の給与所得と損益通算することにより、節税することが可能なのです。
所得税を節税すれば、それをベースに、翌年の住民税も節税となります。
更には、育児手当等各種手当、保育料、奨学金等においても、メリットを享受することができます。
又、不動産の評価は実勢価格より低い為、贈与税・相続税の節税にも活用できます。
こういった「借金も財産」という発想をすれば、敢えて、現金があっても、なるべく借入金を活用するという考え方も出てきます。
又、現金に余裕が出てきた場合でも、敢えて、繰り上げ返済はしないで、念の為の多少の預貯金を保有しておいたり、より有利な資産運用に回すといった考え方も出てきます。
【まとめ】「借金も財産」。
不動産経営においては、借入金をうまく活用することも重要である。
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