不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：アベノミクスと不動産経営【ミクロ経済】
私は、未だに、新規不動産経営用物件を探しております。
具体的には、エリアとしては、東京・大阪・名古屋・札幌・博多・京都等の一等地。
物件タイプとしては、一棟物マンション・アパート・戸建・区分所有マンションです。
あとは、海外で、マレーシア等も視野に入れ始めています。
しかしながら、「アベノミクス」のミニミニバブルのせいか、実態を伴わない先行期待感のみで、物件価格が割高になっていたり、売り惜しみで売却物件が少なくなっているようです。
皆が騒いでいる中、どうも割高感が否めず、私は、静観することとしていました。
１９９０年バブル崩壊の時もそうでしたが、株が先行指標となり、１年間くらい遅れて、不動産に影響が出るようです。
２０１３年６月に株のミニミニバブルが崩壊しましたので、暫くたって、不動産にも影響が出てくるかも知れません。皆が関心を示さなくなった頃、おもむろに、私は動き始めるやも知れません。
さて、前回は、アベノミクスと不動産経営【マクロ経済】についてでしたが、今回は、続いて、アベノミクスと不動産経営【ミクロ経済】です。
都心の路線バス２４時間運航計画があります。
これは、都心エリアの２４時間稼働、都心エリアの資産価値増に繋がる一方、残業増、延床面積供給増の為、非都心エリアの相対的価値減に繋がるでしょう。
続いて、東京駅に集中計画です。
リニアモーターカー（東京・甲府・名古屋・大阪）にしても、東北新幹線・常磐線にしても、上野から東京に集中させようという計画です。
更には、都心等エリアの規制（建蔽率・容積率）緩和です。
都心等エリア（５，６箇所）（東京・大阪・名古屋・札幌・博多・仙台）の資産価値増、大き目の建物に建て替え余剰分を売却する、借入をし、新しく、増床し、賃貸料がアップした分をローン返済に宛てることができる一方、延床面積供給増の為、非都心等エリア相対的価値減、インフラ投資対象エリアとそうでないエリアが、二極分化していくことでしょう。
好立地エリアとしては、好立地（東京・大阪・名古屋・札幌・博多・仙台）でしょう。
もっと詳細エリアで見れば、東京：東京駅・新宿・渋谷・池袋・品川、大阪：新大阪駅・大阪・難波、名古屋：名古屋駅（リニアモーターカー）・伏見・栄、札幌：札幌駅・大通・薄野、博多：博多駅・祇園・天神、仙台：仙台駅でしょう。
資産運用別の観点から見てみれば、預貯金は、金利安、インフレで実質価値目減りで駄目でしょう。
外国為替は、外貨は円安で価値増となります。
貴金属は、ドル建なので、円安・インフレで価値増となるでしょう。
株は、インフレで価値増、特に輸出・不動産関連株は、メリット増となります。
不動産は、インフレで価値増となります。
不動産経営の在り方としては、インカムゲイン（定期的安定収入）を狙うのが本道であり、キャピタルゲイン（値上がり転売利益）狙いは不安定だと思います。
借入金については、できれば固定金利・長期を活用しておくのが本道だと思います。
止むを得ず変動金利の場合は、なるべく長期間固定のものにする（５・１０年間毎見直し等）でしょう。
返済総額が最悪５年毎に２５％づつ上昇しても耐えられるように余裕を持った資金繰りとすることです。
後追いで、給料（毎年）・家賃（２・３年毎）も上昇するでしょうが、それまでの間はしのがなければなりません。
エリアについては、好立地エリアにし、僻地エリアは避けることです。
建蔽率・容積率緩和の動きについては、建替えが促進されますので、区分所有マンションが大化けする可能性もあるやも知れません。
何れにせよ、不動産経営の本道は、キャピタルゲインではなく、インカムゲインです。
自分ではコントロールできない政治・経済・景気動向等に依存するのではなく、何があっても大丈夫なように、自分自身でうまく回る「仕組み」を構築しておくことです。
国・企業・個人共に二極分化、国は、インフラ整備する地域、そうでない地域を区別してきます。
金持ちが欲しがる、住みたがる地域と、そうでない地域が二極分化するわけですから、立地・環境が重要です。
将来不安、融資受け不能により、住宅は、買う人より、借りる人が増えることから、賃貸用物件のニーズが増えるかも知れません。
【まとめ】アベノミクスは、ミクロ経済的・不動産経営にとって見れば、メリットがある反面、デメリットもあるので、自分として、きちんとしたスタンスで構えておく。
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