不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：博多駅近新古区分所有マンション

2015年11月25日 [体験談, 日々]

M社さんから、３戸目の物件として、博多駅近新古区分所有マンションを購入しました。

博多等地方物件については、建物比率が高く減価償却費・支払金利の経費計上で節税効果が高い、価格が安く利回りも高い、キャッシュフローも厚くなる等といったメリットがあります。

首都圏でも、近郊（千葉県・埼玉県等）では同じような傾向があります。

因みに、その後、Ｓ社さんにおいても、博多駅近で、土地から購入し、アパートを新築しました。

都市別では、東京を中心としていますが、２０１１年３月１１日の東日本大震災以降、地震等の大規模災害の代替都市構想として、大阪・名古屋・札幌・博多が候補とされているようです。

因みに、私の場合は、エリアは、東京・博多・札幌（含む：小樽）・名古屋・京都と大都市に集中させています。

この東京・博多・札幌・名古屋については、何れも、各ブロックの中心都市であると共に、JR在来線・新幹線が同一駅という便利なエリアです。

ところで、ここで、博多について、考えてみたいと思います。

博多は、比較的地震が少ないこと、温暖なこと、食べ物が美味しいこと（魚介類・もつ鍋・とんこつラーメン等）、アジア（韓国・中国等）の表玄関であること、博多空港・博多駅間が４キロメートルと便利なこと、博多駅ビル再開発・九州新幹線等プロジェクトが完成したこと等のメリットがあります。

但し、不動産会社・物件共に多く、供給過多・家賃下落・空室増加傾向の感があります。

特に、２００５年ミニバブル期から、２００８年頃のサブプライム問題・リーマンショックに端を発したミニバブル崩壊迄のファンドバブルが影響しているようです。

その後は、多少、落ち着きを取り戻し、東日本大震災後、比較的安全な移住地候補地として、脚光を浴びたようです。

ミクロで見ますと、博多駅から、地下鉄で、祇園・中州・天神と続きます。

祇園は博多駅傍で、オフイス・店舗が多いです。

中州は歓楽街です。

天神は昔ながらの商業地・繁華街です。

今後としては、JR在来線・新幹線が集約し、九州新幹線も開通し、駅ビルも再開発された博多駅傍がいいでしょう。

因みに、私が所有している新古区分所有マンションも、一棟物新築アパートも、共に、博多駅徒歩圏です。

ところで、新古区分所有マンションについても御話しておきましょう。

建物としては、新築されて以降、入居もされていなく、物理的には新築なのですが、１年以上経過した場合、通常、「新古」として、割安価格で、売買されています。

新築の場合、建設・販売業者の広告宣伝費・利益等がたっぷりと３割程度乗っていますが、「新古」物件の場合、それらが外れて、適正価格になっている場合が多いようです。

私の場合、知り合いの不動産会社の担当者の方々に、博多駅徒歩圏の物件情報があったら連絡してもらうように頼んでいたところ、出物が出て、一本の電話で即決購入を決めたものです。

物件も、事後で見に行きました。

思えば、最初の東長崎物件を購入した際は、担当者を捕まえて、会社の決算書も見せろ等、５時間も離さなかったのに比較し、１本の電話で即決する等、はなはだしい変わりようですね。

首都圏でも、地盤の悪い下町・埋立地、タワーマンション、「陸の孤島」の僻地等よりは、地方ブロック大都市の好立地の方がよほど良いかと私は思います。

【まとめ】地方ブロック大都市でも、「立地」・「環境」が良いエリアもある。「新古」物件は、割安価格のものもある。

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