「法人化のメリット・デメリット」
私の場合、現状、青色申告：事業的規模（５棟１０室以上）で、所得税・住民税ゼロで、これ以上、節税のメリットを享受する必要性は無いので、法人化はしておりません。
サラリーマンの間は、給与所得と、不動産所得に係る赤字を損益通算し、給与所得に係る仮払い所得税を全額還付受けられるようにしております。
サラリーマンの間に見合う期間の減価償却期間となるような中古物件を多く購入しており、この減価償却費が効果を発するようにしております。
あとは、不動産経営をやっていなくてもかかるであろう日常家事関連費（人件費・事務所経費等）を不動産経営に絡めて経費化するのも味噌です。
ところで、確定申告では、白色申告、青色申告、青色申告：事業的規模（５棟１０室以上）、法人化と、色々なレベルがあります。
現状では、法人化しておらず、節税効果が不十分な場合には、法人化を検討するのも、一考の価値はあろうかと思います。
法人化のメリットは、
節税がし易いこと、
信用力が高くなり易く金融機関によっては融資が受け易くなること、
企業として継続させ易いこと
等があります。
あとは、形式的には法人化し、代表者を奥さん等にしておいて、自分は表面に出なければ、公務員・サラリーマン等の場合における「副業禁止」対策として、目立たなくすることができるという効果もあります。
逆に、デメリットとしては、
最低でも法人住民税年間７万円がかかること、
団体信用生命保険（団信）が受けられないこと、
金融機関によっては個人しか融資が受けられないこと、
個人とは別途法人としての法人税申告が必要になること
等があります。
今回は、法人化の節税のし易さについて、考えてみたいと思います。
まずは、人件費です。
青色申告：事業的規模（５棟１０室以上）の場合、「青色申告専従者給与制度」がありますが、色々と制限があります。
年末時点で１５歳以上の同居の親族で専業であること（学生・就労者は駄目）です。
法人化すれば、この制限はありません。
その他、「就業規則」で制定しておけば、旅費の日当も支給可能です。
又、社則で制定しておけば、福利厚生費、退職金も支給可能です。
生命保険料・共済年金保険料も、全額経費算入可能です。
その他のメリットとしては、損益通算の幅が広がるということです。
個人の場合には、不動産所得・事業所得・山林所得のみが損益通算可能ですが、法人の場合には、ほとんどが損益通算可能となります。
外国為替・貴金属・株・不動産等の利子・配当・家賃、譲渡損益等です。
譲渡益が出るものと、譲渡損が出るものを組み合わせれば、節税が可能です。
後は、損失繰越の期間が延びることです。
青色申告（事業的規模）の場合には３年間ですが、法人の場合、９年間になります。
更に、私の様な大貧民には関係ありませんが、あまりに不動産経営がうまくいって、利益が大きい場合には、個人の累進課税より、定率で昨今優遇されている法人課税の方が御得になる場合があります。
あと、裏技的なものとして、物件毎に法人化させ、法人毎譲渡・相続させるという手法もあります。
その場合、一般的な不動産譲渡税対象外となります。
年末時点で保有期間５年以内で譲渡益の３９％、５年以上で２０％という高率の譲渡税ではなく、通常の売買、あるいは、贈与・相続税となります。
面倒くさいですが、うまく活用すれば、旨みも出るでしょう。
【まとめ】
不動産経営における法人化については、個々人の性格・ポリシー、財務内容、収支内容、資金繰り等にもよります。手間暇と節税・費用対効果を考えて、選びましょう。
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