「不動産経営の目的・目標とは？」
不動産経営の目的・目標とは何でしょうか？
人によるとは思いますが、一番は、経済的な安定を得ることではないかと思います。
経済的な安定が確保されれば、ひいては、時間もコントロールし易くなりますし、精神的にも、安定するものです。
そして、経済的な安定にも、色々あります。
まずは、目先の資金繰り（キャッシュフロー）でしょう。
似たものとして、損益があります。
そして、財務内容でしょう。
財務諸表で言えば、それぞれ、Cash Flow（CF）、Profit & Loss Statement（PL）、Balance Sheet（BS）となります。
そして、何れを重視するかによって、購入物件、資金調達等方法が異なってきます。
Cash Flow（CF）、Profit & Loss Statement（PL）重視の場合、共に、まず目安としては、表面利回りです。
実際は、資金繰り（キャッシュフロー）を目指しますので、借入金を活用する場合には、借入金額割合、金利、借入期間によって、資金繰り（キャッシュフロー）は大きく変わってきます。
現在の日本のように調達金利が低く運用利回りが高い場合には借入金額割合が多い方が資金繰り（キャッシュフロー）は良くなります。
又、当然のことながら、金利が低い方が資金繰り（キャッシュフロー）は良くなります。
又、借入期間が長い方が、例月の資金繰り（キャッシュフロー）は良くなります。
あとは、間接的ではありますが、例月のキャッシュアウトはないが損益計算上経費計上できる減価償却費が多く取れる方が、節税できるという観点では、資金繰り（キャッシュフロー）は良くなります。
以上の点を考慮に入れた上での物件選定ということになろうかと思います。
まずは、借入が可能で、且つ、借入金額割合が多い物件です。
借入が可能、あるいは借り易い物件は、一般的には、次のような物件です。
地震・津波・水害等自然災害のリスクの低いエリア（江戸川区、大阪等は困難）、人口の多い都市（人口３０万人以上等）、新耐震基準の建物（１９８１（昭和５６）年６月迄建築申請）、鉄骨鉄筋コンクリート造り・鉄筋コンクリート造り・鉄骨造り（木造は困難）、居住用（レジデンス）（商業用は困難）、入居率が３分の２以上（家賃保証でカバーする方法もあり）といったところです。
更に、借入期間が長く取れる物件という観点です。
法定耐用年数と同じような考えで、一般的には、鉄骨鉄筋コンクリート造り・鉄筋コンクリート造り・鉄骨造りの順で長く引けます。
一般的な目安としては、法定耐用年数から築年数を引いたイメージの残存耐用年数を参考にされます。
従って、新築・築浅ほど長く借りられます。
逆に、節税の観点からすれば、残存耐用年数が短い方が、早期に経費計上でき、節税できます。
あと、これは、対物的な話ではなく、対人的な話ですが、年齢が若い方が、長く借りられます。
一つの目安として、一般的なサラリーマンの定年である６０歳迄が無難ではありますが、不動産経営の場合には、自分の居住用住宅とは違って、基本的には、賃貸料でローンを返却する発想ですので、あまり意識する必要はないかとは思います。
金融機関も同様に考えているようで、団体信用生命保険も込みで、融資返済時の年齢が８０歳迄となります。
例えば、私は、２０１３年、名古屋駅近１棟物アパート、永福町・方南町駅近１棟物アパート、京都駅近１棟物マンションを購入しましたが、当時５５歳の私は、金融機関のいうところの「私の耐用年数（？）」は残り２５年なので、いくら、鉄骨鉄筋コンクリート造りの新築マンションで耐用年数が４７年等、物理的耐用年数の長い物件でも、この２５年の方が引っかかってしまって、借入期間の上限は２５年になってしまうのです。
長く借りられること、定年前等元気なうちにローン返済が終了すること等に鑑みれば、若いうちに不動産経営をし始めるのはいいことですね！！
今は、「物件の耐用年数」よりも、「自分自身の耐用年数（？）」を気にしなければならなくなってきました。
裏技としては、配偶者の方が若い場合（うちの場合９歳年下）、配偶者名義で購入し、必要に応じ連帯保証するという手もあります。
借入期間も長くなりますし、金融機関・団体信用生命保険等の枠も２人分になります。
財務内容の観点からすれば、資産価値の高い物件を手に入れること、借入金を早期に減らすこと等により、自己資本（資産から負債を引いたもの）を充実させることがポイントとなります。
資産価値の高い物件を手に入れることと言えば、地方物件は比較的評価が高くなりますし、１棟物、新築・築浅、鉄骨鉄筋コンクリート造り・鉄筋コンクリート造り・鉄骨造り等がそうです。
借入金を早期に減らすということと言えば、借入期間を短めにすることです。
以上、色々な見方を見てきましたが、まずは、基本は、資金繰り（キャッシュフロー）の観点かなと思います。
【まとめ】
自分自身の不動産経営の目的・目標に合った物件選定・買い方をしましょう。
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