不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：新宿駅近物件利回り年４２％に！！
新宿駅近物件については、以前御話したように、雑誌「週刊住宅情報」という一般公開情報からのものでした。
新宿駅・代々木駅の中間当たりで、何れの駅からも徒歩５分、真ん前は、「新宿パークホテル」という好立地です。
その後も、新宿駅南口は、「ルミネ」等もでき、再開発され、「JRビル」、デパート「高島屋」等も、すぐ傍にできました。
一方、代々木駅傍には、「NTT DoCoMoビル」もできました。
ということで、その後、周りの環境も良くなり、利便性が増していったのです。
「新宿御苑」も近いですし、自然環境もいいです。
ところで、この物件。
購入時、道路計画があることがわかっていました。
その為、敷地内の道路予定地部分については、仮設的な簡易の建物で、ラーメン屋さんが入っていました。
居住用の本体ビルについては、通常の頑丈な造りです。
将来、この道路計画により、道路予定地部分は土地収用となり、東京都に売却せざるをえなくなるというものです。
この道路が完成すれば、２面で道路に面することとなり、利便性は更に増します。
もともと、このエリアは、新宿南口ですが、西口（甲州街道）にも東口（明治通り）にも出やすく、便利なのです。
但し、道路計画があるとは言っても、御役所のこと。
いつになるか分かったものではありません。
というか、そもそも、バブル崩壊後ということもあって、計画自体が中止になるかも知れません。
又、土地収用価格も、「時価」ということではありますが、バブル崩壊後で、土地価格は暴落する一方ですし、御役所の評価故に、いくらで評価されるかわかったものではありません。
それに、一旦、土地収用で収用代金が払われても、税金でほとんど取られたのでは、何にもなりません。
妻と、双子の長男・次男を連れて物件を見に行きましたが、妻の方は、１４．４５平方メートルという狭さからして、あまり乗り気ではありませんでした。
しかし、私は、立地・環境、将来性、土地収用計画にかけてみることにしました。
そして、数年後、お金が入用になったのです。
実は、この物件を買う際、つつじヶ丘の自宅を共同担保に入れていたのですが、繰上げ返済することで、共同担保を外してもらおうとしたのです。
その上で、つつじヶ丘物件の借入（社内融資）を、他のもっと金利の安い外資系金融機関からの借換をしようとしたのです。
さすれば、退職時一括返済のリスクも減ります。
そういうことにて、お金が入用な際、それとなく、東京都に御伺いしたところ、思ったより早く、道路計画が進展しそうだとのこと。
土地収用価格についても、時価との由。
１９９０年後バブル崩壊後で、不動産価格も大暴落していましたが、幸か不幸か、そこは、御役所仕事。
バブル崩壊前の古い価格のままで想定しているようです。
結果的には、思ったより早く、又、収用金額もバブル崩壊後とはいえ、高めでした。
占有面積１５平方メートルで、土地の共有持ち分は３平方メートル。
そのうち、３分の１の１平方メートルが収用対象となりましたが、１，２００万円での収用となりました。
土地収用の場合、５，０００万円迄は譲渡税も非課税です。
１，４００万円で購入していましたので、差し引き２００万円で購入できたこととなります。
家賃も月７万円と高めです。
利回り年４２％にもなります。
後に、賃貸管理を御願いしている不動産会社に、マンスリーマンションとして、一括借り上げして頂くこととなりました。
空室も無く安定しているし、修理・リフォーム費用も、不要です。
更には、住宅ローンも終わりましたので、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税等諸経費を除けば、ほとんどが手取りとなりました。
高島屋も目の前ですし、マンスリーマンションとして、順調に稼働しております。
・「週刊住宅情報」（リクルート社）に掲載されていた一般情報
（Ｓ不動産販売、新宿駅・代々木駅から各徒歩５分、東京都渋谷区千駄ヶ谷5-32-5 GSﾊｲﾑ新宿南口 504、新宿パークホテルの真ん前、1981年3月築、SRC、10階建て46戸、ワンルームマンション：１４．４５㎡、１，４００万円）
（参考）
http://www.alpina-co.jp/?Ca20=13&Ca21=13113&Ca04=13001900111010000001616&modes=1
・東京都の道路計画が公表されていた為、予め、道路予定地部分は、低層にし、ラーメン屋等が入居
融資で苦労するも、別件物件（当時自宅：つつじヶ丘駅近マンション：つつじヶ丘駅から徒歩１２分、３ＳＬＤＫファミリーマンション、４，０００万円）の共同担保により、１９９４年１０月７日、某都市銀行（Ｄ銀行）から１，４５０万円融資受け可能（５０万円のオーバーローン）（年利４％：融資期間１６年間）、
物件取得６９，６００円（家賃）―１３，６００円（管理費・修繕積立金等）―１０２，３６９円（ローン）＝－４６，３６９円（持ち出し）・新宿南口：高島屋、JRビル、代々木：NTT DoCoMoができ、より便利に
⇒キャッシュフロー月－４６，３６９円（持ち出し）
１９９８年頃、意外に早く、高額での土地収用（土地持ち分（３㎡）の３分の１（１㎡）＝１，２００万円）、購入価格：実質２００万円（１，４００万円―１，２００万円）：表面利回り：４２％に
・土地収用の場合、５，０００万円迄は、譲渡税非課税
⇒キャッシュフロー（一時金）＋１，２００万円
- １９９８年８月７日、当時自宅：つつじヶ丘駅近マンションは借入金額減にし某外資系銀行（Ｃ銀行）からより低利で借換、当該新宿駅近マンション一部（６，２００，０００円）繰り上げ返済（借入残：１１，４０９，１１０円⇒５，２０９，１１０円）、共同担保をはずす（将来の融資受け、売却の可能性も視野に入れる為）⇒キャッシュフロー月１４，５２３円（手取）
６９，６００円（家賃）―１３，６００円（管理費・修繕積立金等）―４１，４７７円（ローン）＝１４，５２３円（手取）
金利引下げ：年利４％⇒年利２．６２５％⇒２．４７５％
- Ｂ社に一括貸（月６９，０００円）、マンスリーマンション（家具・家電付き）として安定稼動、修理費・リフォーム費用はＢ社負担６９，６００円（家賃）―１３，６００円（管理費・修繕積立金等）―４２，４１４円（ローン）＝１３，５８６円（手取）
２０１０年１０月７日、ローン終了（月４２，４１４円）６９，６００円（家賃）―１３，６００円（管理費・修繕積立金等）＝５６，０００円（手取）
⇒キャッシュフロー月＋５６，０００円
【まとめ】一般公開情報でも、他物件共同担保購入、近隣再開発、繰上返済抱合せ低金利借換、道路計画・土地収用、マンスリーマンション化、ローン終了等、いいこともある。
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