不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：持家比率が低下し賃借派が増加
７月２日（火）の日本経済新聞のニュースですが、持家比率が下がっているようです。
ここ十数年では、４０％から２０％程度にといった感じです。
１９９０年バブル崩壊以降、２０年以上にもわたって、不景気が続き、景気回復の兆しもありません。
人口が減少傾向であり、構造的な衰退トレンドです。
年功序列・終身雇用も崩壊。
給料は減り続け、へたをこけば、リストラ・倒産です。
給料・退職金・企業年金もあてにできなくなってきたのです。
一方、国も１，２００兆円もの債務を抱え、事実上、破綻状態です。
年金もあてにできなくなってきたのです。
不動産価格・家賃もずっと下落。
１０年間で半額などざらです。
仮に、土地・建物価格が半分ずつとした場合、土地価格は、１０年間で半分に、建物価格は、日本では極論すれば価値ゼロと評価されますので、トータルでは４分の１にまで下がるわけです。
当然、それに比例するかのように、家賃も下がっていきます。
方や、住宅ローンはそのままで下がりません。
給料は下がり、不動産価格は下がり、一方で、住宅ローンはそのまま。
変動金利の場合で、金利が上昇すれば、もっと苦しくなります。
しかも、昨今は、少子化です。
夫婦２人で、子供は平均で１人です。
人口は、１世代毎に半減していくのです。
その一方で、不動産会社は、建物を建て続けます。
需要は減り続けているのに、建物は増え続け、完璧な供給過剰です。
全国平均でも、空室率は２０％と言われています。
これでは、誰も、家など買いたくはなくなるのも当然です。
ところで、１９９０年バブル崩壊迄は、日本も戦後からずっと右肩上がりの高度成長期でした。
Ｑ先生もおっしゃられていましたが、どの１０年間をとっても、不動産価格が倍にならなかったことはない時代で、必要な土地面積の倍を買っておいて、１０年後に半分、倍の値段で売却すれば、残りの半分はただになるとか言われていたものです。
方や、インフレで、貨幣価値は１０年で半額以下になる為、借金の負担も半分になったのです。
それが、１９９０年のバブル崩壊を境に、逆転してしまったのです。
しかし、ものは考えようです。
人間誰しも住む所は必要です。
住宅が買えない、買わないということは、借りるしかないということになります。
不動産経営の立場からすれば、賃借人の御客さんが増えるということです。
そして、そのことは、賃貸料の上昇要因と繋がってきます。
考えてみれば、戦前迄は、住宅は借りるのが普通でした。
住宅を買うようになったのは、戦後このかたです。
国の奨励による方針もあったのです。
住宅ローン制度（低利・長期間・固定金利）、ステップアップローン制度、減税制度（住宅取得借入金控除制度）等です。
これにより、建築業界・不動産業界・金融業界・家具等関連業界等が潤い、ひいては、政治献金増、国の税収増等へと繋がっていくのです。
その代わり、物件価格・家賃下落、その他にも、修理費・滞納・空室・リフォーム・リノベーション費用、金利上昇、増税、自然災害・人災（地震・火災・津波・原子力発電所爆発・放射能漏洩）等、もろもろのリスクはありますので、ハイリスク・ハイリターンかも知れません。
不動産経営者は、一般人とは違いを出し、リスク分析・対策は充分にすることが必要です。
【まとめ】持家比率が下がっているということは、賃借派が増加するということ。リスク分析・対策さえしっかりとすれば、不動産経営者にとってはメリットも出てくる。
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