新著！！『不動産経営は「人」で決まる！苦労人大家だからわかる、考えるべき本当の話』

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書籍紹介
新著！！『不動産経営は「人」で決まる！苦労人大家だからわかる、考えるべき本当の話』

新著！！『不動産経営は「人」で決まる！苦労人大家だからわかる、考えるべき本当の話』

2020年1月15日 [書籍紹介]

１月１７日（金）、新著『不動産経営は「人」で決まる！苦労人大家だからわかる、考えるべき本当の話』が発売となります！！

皆様、是非、読んで下さい！！

【加藤隆新著情報】（２０２０年　１月１７日発売）

『不動産経営は「人」で決まる！苦労人大家だからわかる、考えるべき本当の話』（加藤　隆、パンローリング㈱）

http://www.panrolling.com/books/gr/gr156.html

著者加藤隆定価 1,600円+税 A5判 2020年1月発売 ISBN 978-4-7759-9171-8

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「人（人間関係）」を考慮しない不動産経営は失敗する

不動産経営で成功するためには、何が必要でしょうか？真っ先に思い浮かぶのは「条件の良い物件」を手に入れることでしょう。駅に近いとか、商業施設が近くにあるなど、利便性の高い地域にある、いわゆる“暮らしやすい良い物件”を購入できれば、確かに、不動産経営はうまくいきそうな予感はします。

しかし、本当にそうでしょうか？少し考えてみましょう。

1）物件が手に入らなければ、すべては絵に描いた餅になる

不動産経営には、ほかの資産運用（株式投資やFXなど）とは大きく異なる面があります。それは、不動産というものには、数に限りがあり、同じものは2つとして存在しないという点です。どんなに良い条件を考えたとしても、その条件に合う物件はそれほど多くはありません。しかも、皆さんが考えるような良い条件の物件は、ほかの不動産経営者も狙っています。物件の数自体が少ないうえに、敵の数も多いのです。

言い換えるならば、争奪戦になります。良い物件の情報が出たときに、ほかの不動産経営者よりもいち早くその情報を手にし、決断し、購入に結びつけなければならないのです。どんなに素晴らしい条件の物件を考えていたとしても、どんなに優れた理論を持っていたとしても、狙っている物件の情報が早く回ってこなければ、意味がありません。誰かに先に取られてしまいます。

物件情報が早く回ってくるだけでは、実はまだ足りません。すぐに購入手続きに移れるような体制になっていなければ、ライバルに先を越されてしまいます。

逆に言うと、物件情報が誰よりも早く回ってくるような仕組みを作っておけば、手元に来た情報の中から取捨選択することが可能になりますし、すぐに購入できる体制を整えておけば、誰よりも早く購入できる確率が高まるのです。

では、その仕組みや体制はどう作ればよいのでしょうか。結論から言うと、不動産会社や金融機関など、不動産経営に欠かせない“パートナー”との関係を、日頃から良好にしておけばよいのです。

不動産会社の担当者も、金融機関の担当者も、みんな人間です。日頃から仲の良い人がいれば、気持ち的に、その人に先に話を回してあげようと考えるものです。「上から目線で接しない」「訪問するときにちょっとしたお土産を持参する」など、パートナーとしての少しの気遣いがあると、後々、それが転じて大きなご褒美になることは、不動産経営の世界ではよくある話なのです。

また、物件購入時に必要な書類等を、パートナーとしてあらかじめ共有しておけば、“そのとき”が来たときにすぐに行動に移せます。

不動産経営は、自分ひとりで完結できるものではありません。パートナーの協力があってこそ成り立つものです。

別に難しいことをする必要はありません。人として、礼節を持って付き合っていけばよいのです。そのことを念頭に置いて日々を過ごしていけば、いずれ良い仕組みが構築されるものと信じます。

2）良い情報を持ってくるのも人。トラブルを運んでくるのも人

不動産経営は、物件を買ったらおしまいの資産運用ではありません。むしろ、買ってからがスタートです。

先述したように、良い物件を手に入れるうえで、良好な関係を続けてくれるパートナーの存在は欠かせません。

しかし、物件購入後は、少し話が違ってきます。こちらで良い関係を築こうと思っていても、人が絡む以上、予期せぬアクシデントに巻き込まれることも、不動産経営ではよくあります。例えば、「担当者が変わった途端に面倒なことが目立つようになった」などの話は普通にあります。

それでは、私たち不動産経営者は、どうすべきなのでしょうか。ここでも結論から先に言うと、トラブルに巻き込まれたとしても軽い怪我で済むように、事前に対抗策を練っておけばよいのです。

例えば、「金融機関宛の各種資料については、不動産会社経由や、コピーではなく、直接、原本を渡しておく」「手付金や違約金は少なめにしておく」「書面や電子メール、録音など、証拠を残しておく」など、揉めそうになったときに、こちらが有利になるような準備をしておくのです。

不動産経営者の中には、次から次へと発生するトラブルに疲れて、やむなく物件を手放してしまったという人もいます。「人」が相手ですから、思いもしない事態に右往左往してしまうこともあります。

だからこそ、「トラブルがあって当たり前」という考えの元、起こりうるであろうトラブルを先に把握しておき、その対処策を用意しておくことが必要なのです。人は「知らないもの」には不安を抱きます。だから、「知っておけばよい」のです。発生するであろうトラブルを事前に把握しておけば、そのときになって過度に慌てることなく対処できるはずです。

3）不動産経営にまつわる「人間関係」に注目

ここまでの話の中で、もう気づかれているように、不動産経営では大きく、以下の“関係性”について考えておく必要があります

◎「人」として付き合うための積極的な関係 ◎トラブルに巻き込まれないための防護的関係

本書の中では、前者については「良好な関係」「対等な関係」「協力（関係）」の3つに分けて紹介しています。また、後者については「トラブル回避」として紹介しています。

どんなに良い物件の条件を考えていても、希望している物件が手に入らなければ意味がありません。

また、待ち望んでいた物件を購入できたとしても、その後でトラブル続きになってしまったならば、不動産経営の醍醐味を味わうことは難しくなります。

先述したように、不動産経営は、自分ひとりでは完結できない資産運用です。だからこそ、「人」との関係には注意を払う必要があります。にもかかわらず、表面的なことばかり気にして、この根本的な要素をおざなりしている人は多いのです。

パートナーとの関係がうまくいけば、不動産経営もうまくいきます。不動産経営を楽しむことができるのです。

不動産経営に携わるのであれば、一度、「人」について真剣に考えてみてはいかがでしょうか。

まえがき１）不動産経営は「人」で決まる！！２) 資産運用における不動産経営３) 不動産経営のリスク・デメリット４) リスク分散５) 不動産経営のリターン・メリット本書について　～何故、「人」なのか～

第1章不動産会社の選定・付き合い方

第1節信頼できる不動産会社の選定について　１）ワンストップ会社（設計・施工・販売・建物管理・賃貸管理等）を選ぶ　２）選択肢の多い物件を扱っている会社を選ぶ　３）メリットもデメリットも明かし、最終的に自己判断させる会社は◎ ほか

第2節不動産会社とうまく付き合うコツ① ～不動産物件の購入編～　１）自分の個人属性情報や希望物件の情報を不動産会社に流しておく　２）物件情報が来たら、迅速に判断・返事をする　３）断る場合は迅速に。また駄目な理由も伝えるほか

第3節不動産会社とうまく付き合うコツ② ～不動産物件の建物管理編～　１）建物管理・賃貸管理会社には、上から目線で接しない　２）緊急を要する場合には、多少値段が高くても、迅速に対応すべき　３）緊急を要しない場合には見積もりを取るのもありほか

第4節不動産会社とうまく付き合うコツ③ ～不動産物件の賃貸管理編～　１）サラリーマンには時間がないので入居者募集等は専門家に任せる　２）不動産会社との一括借上げ家賃保証は、なるべく利用しない。直接賃貸契約にする　３）賃貸管理会社と調整し、外国人、高齢者、生活保護者等、入居者については、なるべく門戸を開くほか

第5節不動産会社とうまく付き合うコツ④ ～不動産物件の売却編～　１）なるべく、売却はしない　参考：トラブル事例紹介(1)～(4)

第2章金融機関の選定・付き合い方

第1節金融機関との付き合い方について　１）金融機関の融資スタンスはコロコロ変わるので注意　２）ひとつの金融機関に絞らない　３）住宅ローン・教育ローンは、お金があっても活用するほか

第2節金融機関とうまく付き合うコツ① ～金融機関からの融資の引き方編～　１）なるべく複数対複数で接する　２）融資承認、金銭消費貸借契約は妄信しない　３）「売買契約書」上の白紙解約期限までに、融資実行してもらうほか

第3節金融機関とうまく付き合うコツ② ～普段の金融機関との接し方編～　１）口座ごとの資金繰り管理をきちんとし、引き落とし不能に気をつける　２）毎年の情報（確定申告書や源泉徴収票など）の提供・面談要求があった場合には、迅速に対応する　３）返済実績（半年～１年間等）を積んだら、金利引き下げ交渉をするほか

第4節金融機関とうまく付き合うコツ③ ～ローン返済終了編～　１）ローン返済終了時には、金融機関から抵当権抹消関連書類を入手する　２）自分の住所が変更となっている場合には、住所変更の連続性がわかる書類を用意しておく　３）関連書類には有効期限があるので、迅速に処理しておく（有効期限が過ぎると、手続きが大変になり、時間がかかる）ほか

コラム；財務諸表の見方参考：トラブル事例紹介

第3章保険会社の選定・付き合い方

第1節不動産経営に欠かせない保険会社の役割について　１）生命保険　２）損害保険

第2節生命保険会社とうまく付き合うコツ　１）通常は、金融機関が団信を指定する　２）団体信用生命保険（団信）は、死亡・高度障　害をカバーし、性別・年齢にかかわらず割安なので活用する　３）5000万円以上は、検診が必要となるので、普段から健康には気をつけておくほか

第3節損害保険会社とうまく付き合うコツ　１）通常は、金融機関がお抱えの損害保険会社を指定する　２）火災保険・地震保険、第三者損害賠償責任保険（落雪による人・車等への被害等）、事故保険（自殺・他殺等）等、各種あるので有効活用する　３）水漏れ等の保険不払いの会社もあるので、留意する（免責事項には注意する）ほか

第4章各士業の選定・付き合い方

第1節各士業の選定について第2節不動産鑑定士とうまく付き合うコツ　１）金融機関の不動産鑑定は、収益還元法、積算価格法が中心。地方SRC一棟マンションは積算評価が出やすいが、過信しない　２）必要であれば、金融機関お抱えの不動産鑑定士を起用し、評価してもらう　３）不動産経営者としては、収益還元法中心で考えるほか

第3節宅地建物取引士とうまく付き合うコツ　１）重要事項説明は、宅地建物取引士が宅地建物取引士の免許証を掲示したうえで、「重要事項説明書」という書面で、時間的余裕を持って行う　２）売買契約も、宅建士が取り扱う　３）できれば、自分自身も宅建等を勉強し、浅く広いノウハウを身に付け、不動産会社と対等に話ができるくらいのレベルにしておくほか

第4節土地家屋調査士とうまく付き合うコツ　１）土地家屋調査や新築建物保存登記など、いざというときに相談できる土地家屋調査士を増やしておく

第5節司法書士とうまく付き合うコツ　１）司法書士は、通常、金融機関お抱えの司法書士を指定される　２）悪徳金融機関のお抱え司法書士の場合は、要注意　３）決済日において、買主は売買金額を売主に支払い、売主は所有権移転登記用書類を交付する

第6節税理士とうまく付き合うコツ　１）不動産会社等から税理士を紹介してもらう　２）税理士試験合格者税理士を活用する（税務署OBは無試験組）　３）不動産経営に強い、自分でも不動産経営を行っている税理士を活用する

第7節弁護士とうまく付き合うコツ　１）裁判は、時間と金の無駄　２）先方が喧嘩を売って来たときには応戦せざるを得ない　３）不動産経営に詳しい弁護士を活用する（弁護士は、世間や不動産、金融には詳しくない）

コラム：不動産経営者が覚えておくべき評価法参考：トラブル事例紹介

第5章不動産経営仲間の付き合い方

第1節不動産経営を他言しないことがサラリーマンとしてやっていくためのコツ第2節不動産経営仲間との知り合い方　１）ブログ等で情報発信。他の不動産経営者のブログを閲覧　２）コラム執筆をする。他の不動産経営者のコラムを閲覧する　３）講演をする・他の不動産経営者の講演に参加する

付録1 パートナー会社選定チェックシート

◆不動産会社選定チェックシート　　◆金融機関選定チェックシート　　◆保険会社選定チェックシート　　◆士業会社選定チェックシート

付録2 不動産経営をするなら知っておきたいチェックポイント

◆リフォーム会社の見つけ方　チェックシート　　◆投資可否判断　チェックシート　　◆一等地物件選定ポイント　チェックシート　　◆現地調査時　チェックシート　　◆節税（加藤隆流納税０円?マニュアル）　　◆不動産経営指標一覧　　◆不動産売買契約書チェックポイント　　◆物件チェックポイント　　◆財務分析管理表（用語集）　　◆財務分析管理（計算シート）　　◆指値交渉トークスクリプト

あとがき

フォームの終わり

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【加藤隆講演情報】