不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：青色申告・事業的規模での節税
「札幌：薄野駅近物件。
これには、思い入れがあります。
区分所有マンションなのですが、この物件のみ、２戸所有しております。
最初に購入した際には、この薄野駅近物件と中島公園駅近物件と、同時購入でした。
同時購入の場合には、買主である私は勿論、不動産会社・金融機関・司法書士等、関係者の時間・手間暇・諸経費等が、ある程度、節約可能です。
抵当権等も共同担保にし、ローンを１本にすれば、特にそうです。
但し、将来、売却する際には、手間暇は増えますが。
２回目に購入した際は、私にとっての、１０戸目でした。
そうです。
いわゆる「５棟１０室」基準による事業的規模に達することとなるのです。
もともと、通常の「白色申告」から「青色申告」に移行する頃でしたが、これにて、尚一層節税がしやすくなるのです。
この「５棟１０室」基準ですが、一棟物であれば５棟、区分所有マンションであれば１０室という目安なのです。
この区分所有マンション１室ですが、勿論、地方の狭小ボロマンションでも構いません。
当時でも、数百万円で購入可能でしたし、今でなら、数十万円からでも購入可能です。
この物件、マッサージ事務所として使用されている物件であり、長期安定賃貸ができるというメリットもありました。
この青色申告・事業的規模になれば、青色申告専従者控除が使えます。
家族でも、留守番対応・清掃・物件見回り・パソコン処理等、何らかの手伝いはしているものです。
但し、１５歳以上で、不動産経営専従者でなければいけませんので、専業主婦、ニートの子供、リタイア後の父母等が候補でしょうか。
白色申告の場合でも年５０万円までは利用可能と言われていますが、青色申告・事業的規模になれば、適正であれば制限はありません。
しかし、住民税（１００万円）、所得税（１０３万円）、社会保険料（１３０万円）の壁を考えれば、月８万円・年９６万円レベルとしておいた方が、家族全体での節税にもなるし、事務処理が簡単かなと思います。
又、赤字の繰り越しが３年間可能になります。
又、青色申告特別控除が使えます。
通常の簡易の場合には、１０万円ですが、複式簿記とし、貸借対照表も整備しておくことを条件に、６５万円控除が受けられます。
但し、不動所得が黒字の範囲内ですので、赤字の場合には適用できません。
この青色申告・事業的規模レベルであれば、自営業者とほとんど同じレベルの節税も可能ですし、サラリーマンには充分と言えるでしょう。
法人化までしてしまうと、赤字でも法人住民税が毎年７万円取られますし、個人としても青色申告と、法人としての各種申告と、二重処理となり、時間・手間暇が大変です。
税理士に頼むという手もありますが、必ずしも、全ての税理士が不動産経営に詳しいとは限りませんし、何でもかんでも経費否認する保守主義に徹する性格の税理士の場合、納税額が多額となってしまいます。
勿論、税理士報酬も必要になります。
というか、会計・税務等の基本的な仕組み・ポリシー等は自分自身で把握し、コントロールした方がいいと思います。
建物管理・賃貸管理も自分でということで、清掃・修理・リフォーム・入居付け・家賃回収・トラブル対応等まで大家さんが自分で行う一方、会計・税務は税理士に丸投げという人もいますが、これは、本末転倒かなと思います。
【まとめ】青色申告・事業的規模（５棟１０室基準）を満たすことにより、より節税を図ることが可能となる。
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