不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：長屋物件を経て一棟物アパートへ
札幌の直近の物件については、現金購入でしたが、利回り２５％で、４年間で回収が終わったものです。
又、いわゆる長屋タイプです。
２階建てですが、１・２階のメゾネットタイプで、共用廊下・共用階段はなく、内階段です。
土地は、事実上、専有となります。
区分所有マンションから一棟物アパートへの過渡期・橋渡しとなった物件と言えるでしょう。
この長屋、４戸とこぶりですので、あと３戸、一つ一つ二束三文で買い集めて、４戸揃った段階で、まとめて建て直し、大化けすればなと思っている次第です。
ところで、区分所有マンションには、以下のようなデメリットがあります。
１室ずつなので購入時（売買契約、抵当権設定・金銭消費貸借契約等）時間・手間暇・経費がかかる。
１戸当たり単価が割高となる。
土地は共有で持分が少ない。
建替えが困難（８割以上の同意が必要）。
借入がしにくい為レバレッジをきかしにくい。
減価償却期間が長く（SRC４７年間）借入期間が長いため早期経費計上がしにくい。
管理組合・建物管理会社宛管理費・修繕積立金が必要で自分ではコントロールできない。
土地が少ない為インフレ時メリットを享受しにくい。
逆に、一棟物アパートには、以下のようなメリットがあります。
１回の投資で複数戸を所有できる。
１戸当たり単価が安い。
まとめて購入・管理ができるので管理が楽。
減価しにくい土地が多い。
８割以上の同意がいる区分所有マンションと違って建替がしやすい。
借入しやすくレバレッジ（梃の原理）をきかせやすい。
減価償却費（木造２２年）・支払金利等節税がし易い。
管理費・修繕積立金制度がなく自分でコントロールすることが可能。
土地が多いためインフレーション時メリットを受けやすい。
借入期間も比較的長く取れキャッシュフローも厚くなる。
ということもあって、私は、区分所有マンションを経て、SI社にて、一棟物アパートに進出しました。
この頃、土地も持たない一般のしがないサラリーマンでも、土地から購入して、アパートを新築するシステムが出始めました。
丁度、司法書士等資格取得病から足を洗い、時間ができたのも、タイミングがよかったです。
２００５年頃で、ミニバブル直前です。
博多駅徒歩圏と、名古屋駅徒歩圏に、土地を購入して、アパートを新築しました。
区分所有マンションの場合、確かに、１室は自分自身のものではありますが、土地は、共有で、バーチャルな持分しかありませんし、基本的・実質的には、管理組合・建物管理会社が仕切っており、自分ではほとんど何もコントロールできません。
方や、一棟物アパートには、精神的にも、「一国一城の主」といったメンタルな部分も大きいかなと思います。
大部分のことは、自分自身でコントロールすることができます。
というか、管理組合がない分、自分自身で主体的に動くことが重要です。
建物管理会社・賃貸管理会社は、あくまで受託者に過ぎません。
最終的なリスク・リターンを蒙るのは所有者なのです。
立地・環境の選定、不動産会社選定、土地購入、建築会社選定、建物・内装仕様・カラー決定、ネーミング決定、建物管理会社・賃貸管理会社選定、入居者募集、家賃回収・滞納管理、建物等メンテナンス、クレーム対応、退去対応、リフォーム・リノベーション等、色々とやることはあります。
まあ、最初は大変ですが、楽しいものです。
後は軌道に乗れば、信頼できる不動産会社・担当者にお任せできます。
【まとめ】一棟物アパートは、区分所有マンションとは違って、自分でコントロールできるといったメリットがある。
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