不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：金利引下げ
私も、不動産経営を始めた頃は、借入金には、気を使ったものです。
滞納・空室・家賃下落等でローンが返せなくなったらどうしようとか、漠然とした不安もありました。
何せ、最初の東長崎の物件購入時には、不動産会社の担当者を捕まえて５時間も離さなかったくらいですので。
ということで、ローンも生命保険会社から、２５年間固定金利でフィックスさせました。
当時は好景気で金利も高く、年５～６％で変動金利と比べても金利は高いですが、安全サイドを取ったものです。
区分所有マンションの東長崎駅近物件、博多駅近物件のローンですが、生命保険会社の固定金利ローンでした。
ある日、当該生命保険会社から、固定金利であるにも関わらず、金利を引き下げてあげますとの連絡が入りました。
通常、固定金利の場合、そういうことはないのですが、金利が下がっている当時、他の金融機関に借り換えられてはと、先手を打ったのでしょう。
私は、ラッキーと思いましたが、更に頑張りました。
他の金融期間からのもの（上北沢駅近物件）も御宅に借り換える、新規案件（千歳烏山駅近物件）も御宅から借りるということを条件に、まとめて、更に、金利を引き下げて貰ったのです。
これで、数百万円が助かりました。
一般的には、他の金融機関に借り換える場合には、諸経費が結構かかります。
目安としては、ローンが１百万円以上残っていること、ローンの残存期間が１０年間以上あること、金利が年１％以上下がることと言われています。
バブル期の頃は、未だ、日本も右肩上がりの時代であり、金利も６～７％等と高かったのですが、徐々に、景気が冷めていくのと共に、金利も下がり始めたのです。
その時は、そろそろ金利も底かなと判断した頃、一気に変動金利に借り換えました。
金利が年１～２％台とか、格段に下げられたのです。
これにて、月々のローン返済額も減り、又、支払金利分も減り、逆に、元本返済分が増え、残存ローン額が減る勢いが増しました。
当分不景気は続き、景気が良くなり金利が上がることはないと判断したのです。
その代わり、万一のことに備えて、キャッシュフローには余裕を持たせました。
ところで、通常は、５年間毎に返済額の増加は２５％迄となっています。
そこで、最悪、５年間毎に、返済額が２５％ずつ上昇したとしても、その間にローン終了案件もあったりで、大丈夫なように組んでおいたのです。
日本は、人口減少で景気が良くなる可能性はほとんどないと思っています。
しかし、紙幣・国債の印刷増で、価値が下がり、金利を上げないと国債が売れなくなるため、金利が上昇するリスクは十分にあると思ったのです。
又、名古屋駅傍（本陣）に土地を購入して、アパートを新築した際のローンについては、きちんとローン返済することは勿論、１年間程度にわたって、常時、家賃の３ケ月分程度以上の預金残をキープし、金利を年０．５％引き下げてもらいました。
年０．５％といっても、借入総額が６千万円程度にも及ぶため、返済総額で１百万円程度助かるのです。
このように、不動産経営においては、優良な物件を割安な価格で購入すること、安定した賃貸を行うこと等もさることながら、調達金利を下げる等経費を引き下げることも大きなインパクトになるものなのです。
【まとめ】預金残に余裕を持たせた上で支払実績を積む、他の金融機関から借り換える、新規案件も抱合せる等、金利引下げ交渉をする。
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