不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：現金購入
以前に、借入金を活用した不動産経営のメリットについて、述べさせて頂きました。
しかし、現金購入にも、メリットはあります。
というか、現金購入せざるを得ない場合もあるのです。
まずは、時代背景。
バブル崩壊後の時などは、不動産は大暴落し、誰も見向きもしませんでした。
というか、不動産会社は倒産、不動産経営者も破産し、貸出金は回収不能、担保物件を競売にかけても二束三文。
不良債権の山となり、金融機関自体も、事実上倒産状態で、国が支援して、何とか凌いだ状態だったのです。
余程個人属性がいいか、物件自体が優良で割安価格で購入できるのならいざ知らず、不動産経営で融資を受けるなど至難の業という時代もあったのです。
私の場合も、バブル崩壊後は、融資受けに苦労したものです。
現金購入せざるを得ない場合もありました。
こんな時代は、不動産も二束三文での投げ売り・バーゲンセールです。
現預金をたんまりと持っている者、個人属性が良く、融資を受けやすい者は、割安価格で購入でき、貧富の差はますます拡大していくのです。
過去の関東大震災・敗戦の時もそうでしたが、金持ちは、リヤカー一杯に紙幣を積み、焼け野原になった土地を二束三文で買いあさったそうです。
その後は、奇跡の復興をとげることとなるのです。
今度の「アベノミクス」ミニミニバブル崩壊、そして、日本国債大暴落・日本崩壊の際も、同様のことが起きるかも知れません。
以上は、マクロ経済から見たことですが、個々の個人属性、物件の際にも、融資受けが困難な場合もあります。
個人属性については、まずは、未就業者・失業者・退職者、自営業者、勤続年数３年未満の者、パート・派遣・契約社員、低所得者、高齢者等は、一般的に融資が受けにくいと言われています。
「職業に貴賤はない」と言われつつも、水商売、証券会社、不動産会社等、景気に左右されやすく歩合制の比率が高い職種の場合も、結構、苦労するようです。
又、住宅ローンが多く残っている者、借入総額が１億円を超えている者、年収総額の２０倍を超えている者等も難しいと言われています。
続いて、物件の属性です。
これも、そのときどきの時代背景、金融機関・支店・担当者にもよりますが、一般的には、融資を受けにくい物件というものはあります。
まずは、立地としては、人口３０万人未満の小都市。
大都市でも、不景気で供給過剰の札幌は難しいようです。
建築構造としては、鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造りではない木造は難しいようです。
用途としては、居住用ではない商業用物件は難しいようです。
建築年月については、１９８１（昭和５６）年６月以前建築許可の旧建築基準法適用物件は難しいようです。
あとは、借地権、違法建築（再建築不可、建蔽率・容積率オーバー）物件も難しいようです。
区分所有マンションについては、昔と違って、ある程度は融資受けがしやすくなっているようです。
但し、現金買いにもメリットはあります。
それは、融資受けが不要な分、時間・手間暇がかからず、融資受け不能による売買契約の白紙解約もないため、売り急いでいる売主にとっては、早く確実に売れるので、買主候補としての優先順位は高く、値引き交渉もしやすいことです。
又、金利上昇、支払い不能のリスクもありません。
【まとめ】現金購入の場合には、値引き交渉がしやすいと共に、金利上昇、支払い不能のリスクはない。
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