不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：任意売却物件利回り２０～２５％！
１９９０年バブル崩壊後、１９９２年頃から、せっかちな私は、そろそろ底かなと思い、札幌・東京の区分所有マンションを買い始めました。
ところが、まだまだ底ではなく、底なし沼でした。
極めつけは、１９９５年の阪神淡路大震災。
バーチャルな土地の共有持ち分しかない区分所有マンションは、更に、大暴落しました。
やがて、２０００年頃になると、まさに、不動産大不況の時代です。
１９９０年迄の右肩上がりの時代は、不動産価格は１０年で倍になるといった感じでしたが、１９９０年のバブル崩壊を境に、逆転。
１０年で半額です。
不動産など、誰も見向きもしません。
今でこそ、書店に行けば、不動産経営コーナーがあり、連日、不動産経営セミナーが開催されていますが、当時は、不動産経営の本などなく、セミナーもなかったのです。
情報がなかったのです。
値上がり益期待で、短期・低金利で資金調達して不動産を買った人・業者等は、物件価格は二束三文になり、売っても、借入残高にも満たず、借換・更新もできずに、かといって、保有を続けて、キャッシュフローの赤字（家賃だけではローンの足しにならない）も耐えきれず、いきずまってしまい、自己破産・事実上の倒産です。
市場には、競売前の任意売却物件が溢れました。
競売だと、時間・手間暇もかかるし、二束三文で買いたたかれるので、現金を持っている人、属性が良くて融資を受けられそうな人等に、割安な価格での物件情報が流れてくるのです。
今でこそ、表面利回り年１０％あればいい方ですが、当時は、２０％～２５％などといった高利回りの物件がゴロゴロ出たものです。
但し、不景気なので、融資受けには苦労しました。
外資系銀行、政府系金融機関、都市銀行、地方銀行、生命保険会社等は難しく、ノンバンク、カード会社にまで御世話になったものです。
金利は高いですが、それ以上に回るので、それでも、キャッシュフローは厚くなるのです。
それも駄目な時は、現金買いです。
現金買いの場合には、融資受けの場合のように、時間・手間暇がかかりませんし、融資受け不能で、売買契約白紙解約になる可能性もありません。
従って、売主にとっては、資金繰り・相続絡み等にて、早めに確実に売りたいとか、売り急いでいる場合には、ありがたいものです。
ある程度の値引き交渉も通り易いものです。
以前御紹介させて頂いた、１９９２年頃からの札幌区分所有マンションは、築古・狭小・３点ユニット型のボロマンションばかりでしたが、この頃は、Ｂ社さんからの情報にて、築浅・広め・バストイレ別等の優良物件を、競売前の任意売却物件として、割安価格で購入することができました。
競売と違って、任意売却物件は、一旦、Ｂ社さん等の不動産会社さんが入って、綺麗な物件にされていますので、その筋系の不法占拠者とか、抵当権残りとか、融資受け不能とかいった問題は、大分とクリアされています。
御蔭様で、キャッシュフローも厚く、バブル期の痛手であるキャッシュフロー赤字を埋めて余りあるようになりました。
融資も受けられるようになりました。
立ち直りのきっかけとなったわけです。
中でも、白石駅近物件、及び、先に御紹介した新宿駅近物件については、家具（ベッド・机・椅子、冷蔵庫・電子レンジ・テレビ等）・家電付きマンスリーマンションとして、一括借上げ契約を締結してもらいました。
家賃滞納・空室・家賃下落のリスクも低いわけです。
この新宿駅近物件については、Ｂ社さんにとって、マンスリーマンション事業のさきがけとなりました。
又、札幌中心のＢ社さんの東京進出のさきがけともなったのでした。
【まとめ】バブル崩壊後不況の時は、任意売却物件等割安価格の投売物件も出てくる。
資金調達には苦労するが、キャッシュフローを厚くするチャンスでもある。
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