不動産経営で天国を見た人の嬉しい話：一括借上家賃保証契約
ところで、このA社さんの物件に関しては、「一括借上げ家賃保障契約」という名の下に、家賃保証契約です。
この家賃保証契約ですが、家賃は割安にはなるものの、契約期間中の滞納・家賃下落・空室リスクは低減させることができます。
私も現状では、１～３戸目に関しては、活用させて頂いています。
１戸目は、ピアノ等楽器・女性専用で入居者層が限定されること、不自然死があったこと、そして、３戸目は、博多という地方物件で供給過剰の激戦区であることから、無難策を取ったものです。
但し、注意点もあります。
バブル期等においては、不動産価格も家賃も右肩上がりで、賃貸借契約更新の度に、家賃月５千円アップ、礼金２ケ月・敷金２ケ月等といった状況で、この「一括借上げ家賃保障契約」においても、更新毎に家賃３％アップということでした。
ところが、バブル崩壊。
今や、不動産価格も家賃も右肩下がりです。
この「一括借上げ家賃保障契約」も、更新毎に、５千円～１万円下げてきます。
私の方は、この頃の物件については、家賃下落で支払ローンにも満たず、大幅赤字。
物件価格も二足三文で、売るに売れません。
家賃交渉の攻防戦が開始です。
A社さんも建築・販売・建物・賃貸管理・修理・リフォーム・共済等一括で、さんざん儲けたこと、５物件まとめて依頼していること等から、交渉して、値下げ幅を押さえてもらっている次第です。
まあ、安い賃料とはいえ、滞納・空室・家賃下落等のリスクを考えれば、楽器専用・女性専用等の特殊物件、不自然死等の準事故物件、地方物件等の特殊物件にて、リスクが高いと思われる場合には、「一括借上げ家賃保障契約」の安定家賃を活用するのも手かなと考えます。
何せ、滞納・空室・家賃下落、いつも頭の片隅にあるだけで、精神的に良くありません。
御経験者なら、御理解頂けるものでしょう。
又、A社さんでは、「共済制度」に入っております。
この「共済制度」に入っておれば、基本的な修理・リフォーム費用は、それで賄えるので、費用を平準化させることができるのです。
但し、この共済制度、注意点があります。修理・リフォーム費用の対象は、契約書の添付別紙明細に列挙されたものに限定され、対象外のものは別途となります。
結構、対象外だと言われ、追加費用の請求がくるのです。
思い起こせば、この共済制度ができる前のこと。
A社さん管理のある物件にて、エアコンがそろそろ耐用年数満了になるが、故障して、入居者の方々に御迷惑になっても何なので、そろそろ交換しましょうとのこと。
私の方は、時間・手間暇の節約、入居者さんの方々の利便性も考慮して、５物件分まとめて早めに交換することとしました。
その代り、多少、御まとめ割引して頂きました。
しかし、その直後に、この共済制度の案内があったのです！！
そうと知っていれば、エアコン交換もこの共済制度の対象となるとのことですので、早めの自腹交換などすることもなかったはずです。
何か、意図的なタイムラグ時間差攻撃をしかけられたといった感じでした。
ところで、このA社さん、他のＳ社さんと、「一括借上げ家賃保障契約」の家賃保証会社に、２回、倒産されました。
と書きつつ、「不動産経営で天国を見た人の嬉しい話」のはずなのに、何故か、又、「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」になってしまうという、悲しい性です。。。。。。
【まとめ】場合によっては、一括借上家賃保証契約も活用する。但し、家賃交渉は頑張って、又、不動産会社の信用度にも注意する。
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