不動産仲介業は消えて無くなる？
ITの進展に伴って、消える職種が出るとのことです。
その中には、不動産仲介業、税理士等も入っていました。
不動産仲介業と言えば、仲介手数料が、物件価格の３％＋６万円＋消費税が上限となっています。
国際的には、もしくは、日本の民商法上の大原則上も、「双方代理」は、「利益相反」となり、原則として、禁止されていますが、何故か、日本の不動産仲介においては、売主・買主双方の仲介は、認められています。
（昨今、問題視されてはいますが。）
いわゆる「両手」というものです。
この場合、売主・買主双方から、仲介手数料が貰えます。
売主から「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」で引き受けた後、REINZ（不動産情報流通システム）にも登録せず、他の不動産会社にも情報を流さず、専ら、自社で買主を探そうとする、いわゆる「抱え込み」も、実際には、良く行われています。
（宅地建物取引業法（宅建業法）違反ですが。）
この場合、売主・買主共に、売買の機会を逸してしまいかねません。
売主としては、REINZ、各種インターネットサイト等に、適切に掲載されているか、チェックした方がいいでしょう。
又、割安価格で販売されている場合、不動産会社が一旦買い取り、差益を抜いて、高値で転売する場合もあります。
この場合は、仲介手数料は貰えません。
しかし、差益を抜いた上で、更に、契約の形式上だけ、自社の役職員を売買の間に入らせ、売主・買主双方から、仲介手数料を取ることがあります。
この場合、買主としては、差益を抜かれた上、仲介手数料を取られるばかりか、瑕疵担保責任免除の特約を入れられたり、実際の所有者の状況が分かりにくくなったりといったデメリットも出てきます。
売主が、当該不動産会社の役職員の時は、売主・仲介会社は実質一体であり、当然売主がわの立場に立ち、買主がわの立場には立ちません。
これで、仲介手数料だけ取られたのではたまりませんね。
そもそも、仲介会社に期待されることとは何でしょうか？
通常は、売り物件情報（特に、割安な未公開情報等）、値引き交渉、資金調達、重要事項説明、契約、決済、その後の建物・賃貸管理への橋渡し等でしょう。
これらの機能が無い場合や栃木県今市な場合、仲介手数料の値引きを要求してみるのも手です。
物件価格×３％＋６万円＋消費税というのは、あくまで上限であって、それ以下にするのは釜は無いし鍋もありません。
ひどい場合、仲介手数料とは別に、「コンサルティング費用」と称して、別に取ったり、別の不動産会社をかましたりする例も見受けられます。
中には、最初は、コンサルティングだったが、その後、物件紹介になり、仲介手数料を取られるパターンや、既に、仲介会社が入っているところに、更に、コンサルティング会社をかましてくれと言われるパターンもあります。
物件情報については、専属専任媒介・専任媒介等で、特に、任意売却（任売）物件や競売物件を綺麗にした上でや、相続・資金繰り等での売り急ぎ物件等、割安での未公開情報等ならその存在価値は大きいでしょう。
しかるに、一般媒介で、多数の会社から広告が打たれている場合には、そもそも、元付業者ほどの情報も無く、買付順位が確保される保証もありません。
資金調達については、提携金融機関等があれば、不動産会社・システム・物件の傾向等をある程度理解しているので、話が早いですし、金利等条件面でも優遇されたり、融資も通り易いです。
そうでなければ、自分で、付き合いのある金融機関に交渉したり、新たに探すしかありません。
キャッシュフローシミュレーション・融資の打診・交渉・情報提供・融資審査進捗確認・金銭消費貸借契約・融資実行決済・返済等、全て、自分でコントロールするしかありません。
全体のノウハウに関しては、そもそも、不動産会社においては、「宅地建物取引士」は、５人に１人以上いればよく、逆に言えば、最悪社員の８割は、昨日まで車を売っていた、ど素人かも知れません。
さすがに、「重要事項説明」と、「売買契約」だけは、「宅地建物取引士」だけでしかできなくなっておりますが、その質も「宅地建物取引士」によります。
この際も、物件情報に詳しい売主がわの仲介会社の「宅地建物取引士」がメインで動き、買主がわの仲介会社の「宅地建物取引士」は、ほとんど機能しない場合も多いものです。
決済においては、通常、売主・買主、それぞれの仲介会社、金融機関、司法書士が一堂に会します。
売買しかやっておらず、その後の建物管理・賃貸管理については、自分で探して下さいという仲介会社もあります。
【まとめ】
仲介会社に期待されることとして、売り物件情報（特に、割安な未公開情報等）、値引き交渉、資金調達、重要事項説明、契約、決済、その後の建物・賃貸管理への橋渡し等、機能しているか、注意しましょう。
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