「鉄骨鉄筋コンクリート造り（SRC）より、木造中古物件？」
昨今では、耐用年数が４７年と長い鉄骨鉄筋コンクリート造り（SRC）に対し、借入期間を長期間にし、キャッシュフローを厚くするやり方が流行っています。
特に地方の鉄骨鉄筋コンクリート造り（SRC）は、積算評価も出易く、自己資金が少な目・フルローン・オーバーローンも引き易いのです。
その意味では、逆に、木造は、耐用年数が２２年と短く、積算評価も出にくく、新築はともかくとして、中古は、融資が引きづらいのです。
（一部、N本政策金融公庫、Ｓず岡銀行、もしくは、Ｓルガ銀行のプロパーローン等で融資が出るそうですが。）アベノミクス・東京オリンピックミニミニバブル以降、鉄骨鉄筋コンクリート造り（SRC）が異常なブームです。
受取家賃は相変わらず下がり続けているのにもかかわらず、何故か、さしたる理由もなく、物件価格のみが上がっており、その結果、利回り・キャッシュフローは、どんどん悪化していっています。
表面利回り年１０％もあればいい方です。
数億円も借入れて投資して、満室想定で、月１０万円程度しか手残りがない場合もあります。
現状通り、数室も空室となれば、キャッシュフローは赤字で、持出しです。
修理費、空室時の敷金返却・リフォーム費用・空室期間中の受取家賃無し・広告費・フリーレント・受取家賃値下げ等を考慮すれば、大変です。
そして、鉄骨鉄筋コンクリート造り（SRC）特有の、エレベータ保守費用、大規模修繕費用（屋上防水・外壁塗装等）、高額の固定資産税・都市計画税（年数百万円）等もあります。
確かに、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）物件は、法定耐用年数が長く、長期資金調達し易く、建物代が多い分、減価償却対象分が多く節税効果も大きいです。
しかし、物事の本質・資産価値という観点から見た場合、本当に資産価値があるのは、有限で劣化しない「土地」です。
特に、「立地・環境の良い土地」です。
「建物」等は無限に造れますし、劣化する一方で、実質的な資産価値はほとんどありません。
その意味で言えば、不動産は、土地値以下・土地値で買うのが、最も効果的で、値下がり等のリスクが少ないと言えます。
具体的には、木造中古で、「古家建付地」として、土地代から古家撤去費用を差し引いた土地値以下物件が最高です。
あわよくば、古家のままか、修理・リフォーム・リノベーションして、賃貸に出したり、更地にして、駐車場にしたり、建て直したり、売却したりと、色々な策が取れます。
「古家建付地」まではいかなくても、築古物件であれば、建物代はほとんどなく、土地値に近い値段で買えるでしょう。
これが、築浅・新築であれば、建物代も高くなるでしょう。
正に、「土地を買う」という考え方です。
海外では、「古い物も大切にする」という発想もあり、建物にも、修理・リフォーム・リノベーション等自分で手を入れて、価値を高めようとし、又、中古建物の評価制度・中古市場も充実しており、建物の価値が高くなることさえもあります。
ところが、日本では、国・業界も含め、「新築志向」・「スクラップ＆ビルド」で、又、中古評価流通市場も整備されていません。
不動産業界・金融機関共に、建物の実質的評価はほとんどゼロです。
金融機関・不動産経営者等、皆がこぞって、鉄骨鉄筋コンクリート造り（SRC）に注目している中にあって、敢えて、あまり注目されていない木造中古物件にこそ、お宝が眠っているものなのかも知れません。
私は、その意味もあって、２月２１日に、初めて、小樽駅傍に木造中古戸建（完全２世帯）を購入したのです。
【まとめ】
真に資産価値があるのは、数に限りのある、立地・環境の良い「土地」であって、劣化していく「建物」ではありません。
その意味では、鉄骨鉄筋コンクリート造り（SRC）より、木造中古物件にこそ、お宝を割安で購入できるチャンスがあるのかも知れません。
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