「物件を売却しない理由」


私の場合、購入した不動産は、売却しない方針です。

それは、基本的には、気にいって購入した以上、持ち続けたいという気持ちがあるからです。

「物件に惚れてはいけない。」という意見もありますが、私は、物件に惚れるからこそ、自信を持って、入居者の方に勧められるのではないかと考えています。

次に、基本的に、家賃というインカムゲインを目的にしており、値上がり益というキャピタルゲインを目的にはしてはいないということです。

インカムゲインで回っている以上、売却する理由もありません。

次に、購入・売却を繰り返せば、その度に、諸経費がかかります。

購入時の一時費用は、収入印紙代(「媒介契約書」、「売買契約書」、「抵当権設定付金銭消費貸借契約書」)、「固定資産税・都市計画税納税証明書」手数料、「印鑑証明書」・「住民票」手数料、団体信用生命保険受診料、融資手数料、所有権移転・抵当権設定登録手数料、司法書士手数料、仲介手数料、忘れた頃やってくる不動産取得税等です。

更に、売却時の一時費用は、収入印紙代(「媒介契約書」、「売買契約書」)、「印鑑証明書」・「住民票」手数料、抵当権抹消登録手数料、司法書士手数料、仲介手数料等です。

次に、譲渡税がかかります。

12月末日時点で、保有期間5年間以内の場合は、譲渡益の39%が、5年間超の場合は、譲渡益の20%が取られます。

次に、この売買を頻繁に繰り返していると、「業として」行っていると看做され、「宅地建物取引業」の許可が必要と看做される可能性が出てきます。

その場合、時間・金もかかりますし、専門業者としての責任も重くなります。

「宅地建物取引士」も5人に1人以上置かなければなりません。

あとは、売却したくてもできないといった状況もあります。

それは、物件価格の値下がりが、借入金返済による借入額減少以上にひどく、追加で資金投入しなければ、売却価額だけでは、抵当権を抹消できない場合です。

次に、別の物件を購入する際、金融機関から、共同担保(共担)として取られている場合です。

この場合には、ある程度、返済が進んだ段階で、金融機関と交渉し、一部繰上返済し、借入額を減らしたりして、共担を外してもらってからでしか、売却はできません。

もしくは、共担になっている全物件を一括で売却するかです。

それか、他の金融機関に借換え、その際、共担を外してもらうかです。

いずれにせよ、かなり、面倒です。

ところで、私と違って、売却もし、ある程度、売った買ったを繰り返しながら、投資規模を拡大させ、収支・資金繰り・財務内容も向上させている不動産経営者もいます。

元本返済分(経費ではないがキャッシュアウトする)の方が減価償却費(経費だが追加キャッシュアウトはない)より大きくなった状態(「デッドクロス」)で、税務申告上は利益が出ている割には、資金繰り(キャッシュフロー)が栃木県今市(いまいち)の場合です。

しかし、逆の見方をすれば、元本返済が進んでいるということは、借入残が減っているので、売却した場合、手残り現金が増えるのです。

そして、含み益を実現させられるのです。

今のような、アベノミクス・金融緩和・東京オリンピックで、ミニミニバブルの時期では、比較的、高めで売却しやすいのです。

この時、不動産譲渡税が発生しますが、譲渡損が出る物件があれば、相殺することも可能姉妹です。

勿論、栃木県今一(いまいち)な物件で、損失拡大防止の為、処分せざるを得ない場合もあるかも知れません。

そして、今迄以上の優良物件を割安価格で購入していく戦法です。

特に、現預金が多く、融資に頼らないで、短期間で購入できれば、割安価格で購入しやすくなるのです。

【まとめ】

私は、買った物件は売却しないで持ち続ける方針です。

しかし、各人の性格・ポリシー・収入・資金繰り・財務内容等によっても異なりますし、物件の状態(元本返済・減価償却費等)によっては、売却という選択肢もあるのかも知れません。

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【加藤隆コラム情報】

  • 健美家コラム『不動産投資で地獄を見た人の怖い話』

http://www.kenbiya.com/column/katota

  • マイナビ

http://chintai.mynavi.jp/chintaikeiei/superooya/detail_29.html

  • グランシャス㈱お役立ちコラム「現役最古参のサラリーマン大家の先輩コラム」

http://toushi.grancieux.co.jp/authers/auther-3

  • 加藤隆オフィシャルサイト

http://kt-taka.net/

 

 



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