「物件を売却しない理由」

加藤隆　Office TOP
体験談
「物件を売却しない理由」

「物件を売却しない理由」

2016年4月27日 [体験談]

私の場合、購入した不動産は、売却しない方針です。

それは、基本的には、気にいって購入した以上、持ち続けたいという気持ちがあるからです。

「物件に惚れてはいけない。」という意見もありますが、私は、物件に惚れるからこそ、自信を持って、入居者の方に勧められるのではないかと考えています。

次に、基本的に、家賃というインカムゲインを目的にしており、値上がり益というキャピタルゲインを目的にはしてはいないということです。

インカムゲインで回っている以上、売却する理由もありません。

次に、購入・売却を繰り返せば、その度に、諸経費がかかります。

購入時の一時費用は、収入印紙代（「媒介契約書」、「売買契約書」、「抵当権設定付金銭消費貸借契約書」）、「固定資産税・都市計画税納税証明書」手数料、「印鑑証明書」・「住民票」手数料、団体信用生命保険受診料、融資手数料、所有権移転・抵当権設定登録手数料、司法書士手数料、仲介手数料、忘れた頃やってくる不動産取得税等です。

更に、売却時の一時費用は、収入印紙代（「媒介契約書」、「売買契約書」）、「印鑑証明書」・「住民票」手数料、抵当権抹消登録手数料、司法書士手数料、仲介手数料等です。

次に、譲渡税がかかります。

１２月末日時点で、保有期間５年間以内の場合は、譲渡益の３９％が、５年間超の場合は、譲渡益の２０％が取られます。

次に、この売買を頻繁に繰り返していると、「業として」行っていると看做され、「宅地建物取引業」の許可が必要と看做される可能性が出てきます。

その場合、時間・金もかかりますし、専門業者としての責任も重くなります。

「宅地建物取引士」も５人に１人以上置かなければなりません。

あとは、売却したくてもできないといった状況もあります。

それは、物件価格の値下がりが、借入金返済による借入額減少以上にひどく、追加で資金投入しなければ、売却価額だけでは、抵当権を抹消できない場合です。

次に、別の物件を購入する際、金融機関から、共同担保（共担）として取られている場合です。

この場合には、ある程度、返済が進んだ段階で、金融機関と交渉し、一部繰上返済し、借入額を減らしたりして、共担を外してもらってからでしか、売却はできません。

もしくは、共担になっている全物件を一括で売却するかです。

それか、他の金融機関に借換え、その際、共担を外してもらうかです。