「株を通して不動産を所有」

加藤隆　Office TOP
体験談
「株を通して不動産を所有」

「株を通して不動産を所有」

2016年8月10日 [体験談]

２０１２年末からのアベノミクス：金利安・金融緩和、円安・海外からの資金流入の流れに乗って、不動産向け融資は、２０１４年は、１９９０年前の平成バブル期を抜いたとのことです。

そろそろ、警戒感が出て、金融引き締め、最悪の場合、１９９０年のように、不動産融資禁止令が出て、バブル崩壊・世界恐慌を繰り返すかも知れません。

不動産等誰も見向きもせず、不動産経営の本もなければ、セミナーも一切無くなります。

そうなると、不動産は、大暴落して、売るに売れず、投売状態になります。

任意売却（任売）物件、競売物件も出て、バーゲンセールです。

しかし、資金調達も難しくなります。

現金を持っている人や、資金調達できる人等は、益々、肥えていきます。

貧富の差は、益々、拡大していきます。

割高な今の時期は、相続・売り急ぎ等余程の特殊事情で割安な物件が出ればいざしらず、そうでもなければ、無理して、焦って、高値掴みする必要はないかも知れません。

物件が割安になった時に備えて、資金を確保しておくのもいいかも知れません。

ところで、今日は、「株を通して不動産を所有」という発想を御紹介したいと思います。

株は、不動産のように、家賃といった毎月の安定収入はありませんし、保険機能・節税機能もありません。

又、借入金も活用できません。

しかし、流動性という、不動産にはない長所があります。

いざというときには、通常、４営業日で現金化できるのです。

不動産程高額の資金がなくても、わずかな資金から始めることもできます。

又、今は、「NISA」制度があり、年間１００万円迄の購入分については、配当も非課税です。

現預金のままにしておくくらいなら、「株を通して不動産を所有」という発想も面白いと思います。

不景気な日本では、株も割安なまま放置されているものも多くあります。

PBR（純資産倍率）が１を割っているものは、株価が１株当たり純資産（資産―負債）より低く、割安と言えます。

この際、不動産・株価等時価が簿価（取得価額等）より高い場合、含み益がありますので、この含み益も考慮した実質１株当たり純資産（資産―負債）で考慮する方法もあります。

特に、優良な不動産資産を持っている会社はいいです。

但し、赤字の場合には、徐々に、純資産（資産―負債）が減っていきますので、ある程度の黒字はあった方がいいです。

あとは、将来性のあるビジネスを持っていることです。

例えば、IT、ニューセラミックス、バイオ等です。

それと、配当も良く、株主優待があるのもうれしいですね。

例えば、私の場合、NEC、NTT、関西電力、九州電力、後楽園、シダックス、ソニー、住友倉庫、住友林業、双日、中国電力、中部電力、東京瓦斯、東京電力、東芝、東北電力、トヨタ、（旧）日本セメント、日本マクドナルド、ノリタケカンパニーリミテド、富士通、平和不動産、北海道電力、北陸電力、松屋、三菱地所、三菱自動車等を購入してきました。

もうひとつ、変わったところで、不動産を取得する毎に会社を設立し、不動産を保有させるやり方もあります。

その場合、場合によっては、普段の所得税・住民税を割安な法人税にすること等で節税したり、贈与・相続の際、割高な不動産譲渡税・相続税を節税するスキームも活用することも可能です。

【まとめ】

不動産は、現物を所有するのもさることながら、「株を通して不動産を所有」という発想も面白いと思います。

優良不動産を所有している会社の株を保有したり、取得不動産毎に会社を設立し不動産を保有させるやり方もあります。

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