「小樽駅近木造戸建(完全2世帯用)物件購入!!」(その2)


小樽駅から徒歩10分。

小樽は、札幌まで電車で30分間ちょっと。

充分通勤圏です。

小樽は、古くから、港町・金融の町として栄えてきました。

小樽は、陸路(JR)・水路(小樽築港)・空路(千歳空港:JRで1時間ちょっと)共に便利で、交通の要(かなめ)じゅんです。

将来、札幌新幹線(南小樽駅?)の説もあります。

又、カジノ説・小樽築港遊覧船説も出始めております。

そうなると、ますます、交通・観光の面でも、クローズアップされてきます。

翌2015年2月22日(日)は、余市(ニッカウヰスキー工場:「マッさん」)。

その後、小樽。

小樽運河等の後、今度は1人で歩いて物件視察。

小樽駅から、徒歩10分程度です。

官庁街で、小樽市役所・警察署・水道局・NTT等もすぐ傍です。

小樽は、地震・台風等もないですが、標高も高く津波のリスクもありません。

但し、雪は多く、路面が凍結するとスリップのリスクはあります。

徒歩でのスノーブーツ、車は四輪駆動・スノータイヤは必須でしょう。

屋根・ベランダ・道路等の積雪対策は重要です。

屋根は、雪が落ちないように滑り止めストッパーをし、万一の際の補修用に梯子を設置しておきます。

なるべく室内は温めて、屋根の雪を溶かすようにします。

ベランダにも電力で熱を通すようにし、雪が貯まらないようにします。

積雪対策はきちんとしないと、通行人に当たって危なかったり(最悪、怪我・死亡事故になります。)、雪の重みで、天井が崩れることもあります。

蚊等の虫はいるので、網戸は必要です。

しかし、寒いので、ゴキブリ、白蟻はいません。

暖かい南とは大違いです。

温暖化のせいか、札幌にはゴキちゃんも進出し出していますが、小樽は未だのようです。

地形的には、海の奥はすぐ山で、坂が多く、景色はいいですが、年寄りにはきつそうです。

ここで、戸建て賃貸について考えてみましょう。

戸建賃貸用物件は、供給が少ない割には需要があり、ワンルームマンションほど過当競争ではありません。

又、単身者等の場合、学校卒業・就職・結婚・出産等によって、違う場所・広めの物件等に転居しがちです。

その点、ファミリーであれば、子供の学校の関係もあって、転居する可能性は低いです。

つまり、一旦、住んで下されば、長く住んで下さる可能性が強くなります。

今や、空室があると大変です。

敷金返却、リフォーム・リノベーション、空室期間中の家賃無し、フリーレント、広告費、家賃下落等があります。

又、今は、アベノミクス・ミニミニバブルの中、融資受けがし易いこともあって、一棟物鉄骨造りアパート、一棟物鉄骨造りマンション、一棟物鉄骨鉄筋コンクリート造りマンション等が流行っております。

一棟物鉄骨鉄筋コンクリート造りマンション等一見、表面利回りは良さげですが、エレベータ保守費用・水回り各種点検費用等建物維持費がはんぱではありません。

建物が立派な分、固定資産税・都市計画税もはんぱではありません。

60世帯2億円の物件で、年間2百万円等ザラです。

更に、10年毎位に、屋上・外壁等大規模修繕費用が発生します。

修理費が出たり、1割程度空室が出たら、キャッシュフロー赤字ということで、将来、持ちこたえられなくなることもあり得ます。

その点、木造中古戸建の場合、融資受けは難しいですが、競争は激しくありません。

現金購入できたり、融資受けできる場合には、割安で購入することも可能です。

木造中古の場合、固定資産税・都市計画税は安く、維持費も少ないです。

又、ファミリーの場合、長く住んで頂けますので、安定しています。

【まとめ】

木造中古戸建ては、融資受けは難しいですが、維持費が少なく、又、長期に住んで頂け、安定的に運営できます。

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