「売り手市場の今、優良物件を割安で購入するには？」
不動産物件の購入の仕方としては、通常、①インターネット等から不動産物件情報を収集、②不動産会社に問合せ、③物件視察、④「買付証明書」送付、⑤「重要事項説明」受け、⑥「売買契約書」（白紙解約条項付き）締結、⑦融資受け打診、⑧「抵当権設定付金銭消費貸借契約書」締結、⑨決済（売買代金支払、所有権移転）といった流れが多いでしょう。
ところが、この流れの場合、売買契約当事者・不動産会社・金融機関夫々において、時間と手間暇がかかり、効率も悪いものです。
地方の場合等、勤め人が物件視察に行くとなると大変です。
早朝・夜・休日ということにならざるを得ません。
遠隔地であれば、土日とならざるを得ません。
教科書通り、朝・昼・晩、平日・休日、晴・雨等夫々で見ましょう等と言っていたら、物件は売れてしまい、そのうち、人生も終わってしまうことでしょう。
出生地・生息地・遊びや出張でよく行った地等であれば、ある程度、土地勘はあるはずです。
今や、インターネットの地図・グーグルマップ等で、場所・環境等もある程度わかるものです。
私の場合には、岡山駅近物件の際、不動産仲介会社に見に行って貰っている間に、他の購入客に流れてしまったことがありました。
あと、不動産会社経由で、ある金融機関に、融資の内内諾を取って貰った上で、名古屋駅近笹島再開発エリアの土地を事前視察として見に行ったのですが、結論として、融資条件としての借入比率が減ってしまい、条件が合わず、流れてしまったことがあります。
どうやら、支店内ではOKだったのが、本店決裁にて、条件が厳しくされたようです。
支店でOKでも、本店で条件が厳しくされたり、融資が否決されたりということも、よくあるようです。
又、経済情勢によっても、融資姿勢は、ころころ変わります。
ところで、私の場合、通常のやり方とは、違うやり方をやっています。
ある程度、信頼できる不動産会社、金融機関との繋がりができた後は、予め、自分の情報（「源泉徴収票」・「確定申告書」・タイムリーな「財務諸表」等）を提供した上で、融資の可能性を打診します。
例えば、あと３億円迄なら融資可能とかです。
更に、現金購入・リフォーム費用・不動産取得税等諸経費用なら別枠・無担保で１，０００万円迄とかです。
そして、融資可能な物件・条件等についても、予め聞いておきます。
例えば、ある金融機関では、地盤が良く海岸傍でなく標高が高い所、人口３０万人以上の都市、再建築可・建蔽率・容積率オーバーではないこと、新耐震基準（１９８１（昭和５６）年６月以降建築申請）、鉄骨鉄筋コンクリート造り・鉄筋コンクリート造り・鉄骨造り、居住用、入居率３分の２以上となっています。
逆に言えば、埋立地等地盤が悪く海岸傍で標高が低いエリア、人口３０万人未満のエリア、再建築不可・建蔽率・容積率オーバー、旧耐震基準（１９８１（昭和５６）年６月前に建築申請）、木造中古、商業用、入居率３分の２未満の場合には、原則として、融資受けは難しいということとなります。
融資受けを前提とした場合には、自分の選択肢と金融機関の選択肢の双方を満たす物件・条件の中から探した方が、効果的と言えます。
というように、自分と金融機関双方の好みの物件・条件の中から、融資内内諾の取れた金額の範囲内で、物件を絞り込んでいくのです。
自分と金融機関双方の好みの物件・条件、融資内内諾の取れた金額を、予め、不動産会社に伝えておき、該当情報が入り次第、その情報をもらうように御願いしておくのです。
場合によっては、金融機関から物件情報が入ることもあります。
不動産会社等からの情報で、OKと思えば、早めに、金融機関に情報を伝え、融資の感触を確認します。
融資の件はおいておいても、自分だけでなく、半第三者的な目で見て貰えるのも助かるものです。
自分だけでは、舞い上がっている可能性も高いですから。
物件については、何といっても、立地・環境重視です。
これだけは、後で変えることはできませんから。
【まとめ】
売り手市場の時、優良物件を割安で購入するには、スピードが命です！！
自分の財務諸表はタイムリーに整備しておき、融資の内内諾は取り付けておき、金融機関との間で、対象エリア・物件を予め絞り込んでおき、そこから探すのです！！
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