「「サラリーマン大家」と「専業大家」共通の普遍の原則」
以前、「サラリーマン大家」と「専業大家」について触れさせて頂きましたが、違う見方をすれば、不変の共通点もあるものだということに、気付きました。
「専業大家」も、もともとは、ほとんど「サラリーマン」だったということです。
不景気な昨今、年功序列も終身雇用も崩壊し、減給・リストラ・倒産母さんのウルトラ嵐。
給料・退職金・企業年金も頼りなくなってきたのです。
片や、国も実質債務超過。
年金には頼れません。
資格取得、資産運用（預貯金・外国為替・貴金属・株・不動産）と、試行錯誤しながら、一通りやってきて、最後に行き着き、残ったのが、不動産経営。
キャッシュフローを積み上げ、財務内容を良くし、経済的自立に目途が立って、「サラリーマン」を卒業されたのが、「専業大家」なのです。
（私の場合は、未だ、「卒業単位」に満たず、へたをこいたら、「留年」・「退学」になるかも知れませんが。）
その代わり、「卒業」する迄は、「アルバイト代」（安月給）も出るし、「奨学金」・「学生ローン」（不動産経営用ローン）が使えます！！
やはり、皆さん、それなりに、考えて、不動産経営に行き着いたということは、それなりの理由があるものです。
自分でコントロールし易いこと。
借入金を活用し易いこと。
家賃という安定収入（インカムゲイン）を得られること。
インフレの場合には、借入金の実質負担は目減りし、不動産は価値が上がること。
あわよくば、値上がり益（キャピタルゲイン）も得られるかもしれないこと。
節税が図れること。
団体信用生命保険（団信）：保険機能を活用できること。
スキル形成（法令・会計・税務・不動産等）が図れること。
人脈形成（金融機関・不動産会社・士業の先生・不動産経営仲間等）、社会貢献ができること（住宅供給・自己救済）。
等です。
勿論、メリット・リターンの裏には、デメリット・リスクもあります。
自然災害（地震・火災・建物倒壊・津波・原子力発電所爆発・放射能漏洩・火山爆発等）、バブル崩壊・世界恐慌、修理費、入居者トラブル、家賃滞納、不自然死・孤独死・自殺・他殺、空室（敷金返却・リフォーム・リノベーション・広告費・家賃値下げ）等です。
まあ、それなりに、リスク軽減・移転・回避・分散策もありますので、トータルでは、うまくやることです。
あと、成功者は、長期保有を原則とし、家賃でキャッシュフローを回し、逆にいえば、短期値上がり益期待の転売目的ではありません。
従って、先程のリスクも考慮し、多少の不測の事態があっても、家賃でローン・経費を賄えるように、キャッシュフローには余裕を持たせて考えています。
短期の資金調達を引っ張り、最悪、売ればいいや等とは考えません。
短期で、売った買ったを繰り返しても、諸経費・譲渡税を取られるだけです。
あと、あまりに売買を繰り返すと、「業として」と看做され、「宅地建物取引業法」が適用される可能性も出てきますので要注意です。
私は、物件に惚れるくらいでもいいと思っています。
惚れるからこそ、清掃・修理・リフォーム・リノベーションもきちんとし、入居者の方にも自信を持って勧められるのです。
惚れたものは手放しません。
「出口戦略」・「売却時」等という言葉も流行っていますが、私は、あまり関心がありません。
そして、自分の時代に、参考になるものが少なかったせいか、同じ不動産経営仲間の方々にとって、少しでもお役に立てればという意識が強い人も多いかと思います。
ネット（ホームページ・ブログ等）、取材、出版、講演・懇親会等、手間暇の割には、大した収入にはなりませんが、皆さん、積極的です。
昔とか、バブル崩壊後の大不況時には、不動産経営関係の記事も、本も、セミナー・懇親会も、情報がほとんどありませんでしたし、融資もつきませんでした。
みんな、不安を抱えながら、暗中模索していたものです。
不動産経営と言えば、色々な手法がありますが、色々な方の手法を参考にしながらも、自分なりのポリシーを持ってやっておられます。
エリア（日本・海外、首都圏・地方、都心・田舎・リゾート、駅傍・バス便）、木造・鉄骨造り・鉄骨鉄筋造り・鉄骨鉄筋コンクリート造り、区分所有マンション・一戸建て・賃貸併用住宅・一棟アパート・一棟マンション、居住レジデンス用・商業用・駐車場、等です。
【まとめ】
「サラリーマン大家」と「専業大家」ですが、共通の普遍の原則というものもあるものです。
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