上北沢駅近物件・千歳烏山駅近物件・初台駅近物件：修繕一時金
東長崎駅近物件は新築でしたが、以降の区分所有マンションは全て中古です。
新築は、建物・設備共に新しく修繕も発生しにくいというメリットがあります。
中古の方は、賃料の割には割安で購入することができる、建物も確認できる、入居者付きである、建物分を大目に見ることで節税し易い、といったメリットがあります。
M社から、上北沢駅近物件、博多駅近物件、千歳烏山駅近物件、初台駅近物件と、購入していきました。
上北沢、千歳烏山、初台と、何れも京王線沿線で、新宿まで直通で行けます。
新宿は都庁もあり、駅乗降客数日本一。
所有物件のうちの東京は、東長崎（落合南長崎）、上北沢、千歳烏山、初台、その後のつつじヶ丘、新宿、全て、新宿か、新宿へ直通で行ける立地のものばかりです。
M社のように、設計・施工・販売・建物管理・賃貸管理全てを同一会社で行っている場合、何の牽制も入らず、やりたい放題になってしまいます。
名目上は、管理組合がありますが、ほとんど機能していませんし、多数決なので自分ではコントロールできません。
新築販売時は、購入者の負担感を下げる為に、管理費・修繕積立金等は低く抑えてあります。
そして、完売後数年して、ほとぼりが冷めた頃、おもむろに値上げしてくるのです。
管理費は建物管理会社として使いたい放題。
修繕積立金も自社や自社の関連会社に発注して儲けます。
つまり、不動産販売、建物管理、賃貸管理、修繕・リフォーム（共用部分・専用部分）等、永遠に丸々儲け続けることができるのです。
不動産会社にとっては美味しいですよね。
リスクだけは所有者に負わせて、一定のみかじめ料・マージン等を取る者、つまり、金利を取る金融機関、所得税・固定資産税・都市計画税等の税金を取る国・地方公共団体、建物管理費・賃貸管理費を取る不動産業者、これらこそ、安定した商売なのかも知れません。
このM社、ある日、修繕積立金の値上げだけでは事足りず、大規模修繕費用が足りないと言いだし、ついては、修繕一時金１物件当たり４０万円程度払えと言ってきたのです。
５物件で２００万円です。
急にそんなことを言われても、バブル崩壊後の大貧民の私に払えるわけがありません。
家賃はどんどん下がっても、支払ローンは変わらず、管理費・修繕積立金は上がる一方。
あげくは、修繕・リフォーム費用、空室期間の家賃無し。
国・地方公共団体の方は、バブル崩壊前の数年前のデータを元に、不動産価格が上がったからと言って固定資産税・都市計画税の値上げ。
そこへ、この修繕一時金です。
通常、この手の提案をする場合には、提携ローンの斡旋や、分割払いの話があるのが普通です。
しかし、この時は何もなく、いきなり各物件４０万円程度を支払えです。
支払わないと、訴訟にし、競売にかけると、まるで恐喝です。
結局、新築で購入した東長崎駅近物件、新古物件での博多駅近物件は修繕一時金は免れ、中古物件の上北沢駅近物件、千歳烏山駅近物件、初台駅近物件の３物件が修繕一時金の対象となりました。
その後も、M社と交渉し、３年間の分割払いにしてもらいました。
更には、並行して進めていた当時の国民生活金融公庫（現日本政策金融公庫）のリフォームローン（低利・無担保）も大目に受けることができました。
これら資金は、不動産経営に有効活用させて頂きました。
「災い転じて福となす」です。
修繕積立金が少ない場合は、修繕一時金が来る可能性が高いことに注意が必要です。
